当善意缔约者遇上“强势”的认购书，作为购房人的刘先生曾经有苦难言，但近日兴宁区法院审结了该起商品房预约合同纠纷，刘先生取回购房定金等诉讼请求，终获法院支持！

2017年5月26日，刘先生与某房开商签订了南宁某楼盘的认购书，约定以按揭贷款的方式购房，并向房开商交纳了定金。买房本是喜事，可数日后刘先生向银行申请按揭贷款时才得知，南宁市多部门就在刘先生交纳定金的前一日即5月25日，发布了新的限贷政策，暂停向居民家庭购买第3套及以上住房发放商业性个人住房贷款。这意味着由于刘先生与其妻子名下各有一套住房，刘先生无法再通过按揭贷款购房。

回想了购房过程，刘先生更为愤懑不平！早在2017年4月刘先生就为购买该房产交纳了该房开商的入会费2000元、手续费12元。而就在新的限贷政策出台的第二天5月26日，房开商突然通知刘先生签订《认购协议书》，并交纳定金10000元、装修服务费10000元。当刘先生联系房开商提出无法贷款时，房开商提出,《认购协议书》上已经载明“买方已知悉南宁市住宅‘ 限贷’政策规定……买方确认符合银行限贷政策相关要求，如因违反政策规定导致该物业不能办理银行贷款手续，买方承担全部法律责任及违约责任”，房开商因此拒绝退还购房款项。

经过大半年的协商、追讨未果，刘先生将最后一丝希望寄托在法院。法院经审理认为，《认购协议书》签订日期为2017年5月26日，而新的限贷政策系2017年5月25日发布，原告作为普通购房人，难以在限贷政策发布的次日即充分知悉该限贷政策。而被告作为房地产开发企业，对房地产相关政策的获知能力相对高于普通购房人，且被告并未举证证明其已向原告提示并充分说明该限贷政策。故仅凭《认购协议书》中所约定的“买方已知悉南宁市住宅‘ 限贷’政策规定”，不能当然推定原告已明知前述限贷政策。因此，本案中并无证据证明原告存在明知不符合限贷政策而恶意磋商的缔约行为。综上，应认定前述限贷政策发布导致无法进一步订立商品房买卖合同，属于不可归责于双方的事由，房开商应全额返还刘先生交纳的定金等购房款项。

法官寄语：虽然认购书所约定的“买方已知悉南宁市住宅‘ 限贷’政策规定”，在一定程度上能够驱动购房人主动了解房地产政策；但在房地产政策变动时，房地产开发企业获知政策的能力明显高于一般购房人，在缔约过程中仍应对相关政策变动承担一定的提醒、说明义务，以利于交易安全稳定、减少纠纷发生。

房地产开发企业与购房人作为平等的市场主体，在缔约、履约过程中均应秉持诚实信用原则，法律始终保护善意缔约者、诚信经营者！保障交易的安全稳定，是市场活力的强心针，也是司法审判保障经济健康发展的应有之意！